（要闻）商品房 城改房 单位集资房 三情况致房产证难办

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最近，《华商日报》发表文章说“房产证没有，哪里是‘症结’？”报道后，引起了读者的强烈关注。其中有居住7、8年的正规商品房业主，有购买正规城市住房项目的业主，有集资建房的业主。由于各种原因，他们直到现在都没能拿到房产证。影响申请的主要原因大多是初始注册中的问题。为此，记者采访了Xi市住房保障和房屋管理局(以下简称“房管局”)产权登记中心的相关工作人员。

【/s2/】三种情况使房产证申请困难【/s2/】

记者从房管局产权中心了解到，该单位没有初始登记，根据项目属性主要有三种情况:

1.商品房:工程竣工后，如工程未通过五方(建设、勘察、设计、施工、监理单位)验收，未取得《竣工验收备案表》，影响后期申请；

2.城市房改和单位集资建房:建房时违反城市规划建设等相关法律。此类项目的一些土地建设规划程序不完整。如果项目先开工，大部分后期都会有问题；

3.小产权房:在集体土地上非法建造，未办理用地手续。

针对以上三个问题，《中国商报》记者通过实地采访，总结出了属于不同房产的许可证申请难的“症结”，希望能为广大购房者提供帮助。

房产证的症结是什么

商品房

验收不合格等诸多因素影响认证

开发商五证齐全，但房屋建成后，未经全面验收或验收不合格，不能办理房屋产权证。目前，Xi安实行竣工验收备案制度。开发商在取得竣工验收备案表前，不符合房屋产权初始登记条件，即不能办理房屋产权证。

在建工程已设定抵押权，在办理产权证前抵押权尚未解除。本案中，由于商品房建设过程中资金不足，开发商以在建工程为抵押取得贷款。房屋建成后，开发商贷款尚未还清，因权利瑕疵无法办理房产证。

开发商未缴纳相关税费，导致无法办理房产证。开发商未按国家规定缴纳地方税、营业税的，不能办理房屋产权证。此外，如果开发商涉及诉讼或其他原因，开发项目被有关部门查封或限制交易，也无法进行房屋产权登记。

城市到住宅

申请许可证的难点在于“土地确认”

对于正式的城市房改项目，其规划、建设及其他相关程序按照《Xi安城城中村改造项目管理办法》执行。完成后，实施改造的城中村人员按照法定程序转为城镇居民户口，其集体土地按照法定程序转为国有土地，在后期土地流转过程中缴纳相应的土地出让金后，即可办理正常的许可证。

如果开发商在土地性质发生变化之前就已经把房子卖了，那就很难办理许可证了。要求不具名的知情人士告诉记者，城中村项目申请许可证的难点关键是“土地确认”。城镇住房改革是在集体土地上进行的。开发前只有“土地预审批”，其他文件根据工程进度依次处理。之后土地转让，开发商通过招标、拍卖、挂牌等方式购买该地块，并办理土地证。

陕西永嘉鑫律师事务所律师季英凡表示，他们目前代理的xi市大兴新区一个业主集体投诉商品房的案件，是一起典型的城市房改纠纷案件。开发商在不改变土地性质的情况下非法出售。公司连土地出让金的准备都遇到了困难，以后拿到预售许可证也是遥遥无期。Xi市未央区人民法院一审判决确认，买受人与开发商签订的合同无效，开发商应向业主返还购房款及利息。一审判决后，开发商不服，现处于二审审理阶段。

小产权房

不可能通过非法销售获得房产证

“小产权房”，一般来说是违章建筑，不受法律保护。一些开发企业利用“以划拨方式供地”的性质，将村民的房屋出售给集体组织以外的个人。向村民购买房屋，只能与村民签订房屋买卖合同。合同无效，自然拿不到房产证。

季英凡律师提醒消费者，小产权房不能购买，城中村改造项目只有在开发商缴纳土地出让金后才能购买。华商日报记者姚远

编辑:王薇薇