[陕新闻]西安二手房价创四年半最大降幅 140万的两房降到106万

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根据国家统计局的数据，9月份Xi宝安二手房销售价格创下2015年3月以来的最大跌幅。

过去两年一直繁荣的Xi房地产市场今年已经降温，但今年Xi的二手房市场有点凉。根据国家统计局的数据，9月份Xi市二手房销售价格是2015年3月以来的最大跌幅，也就是四年半。与新的住房市场相比，二手房市场呈现出更加刚性的需求。二手房市场降温会影响新房市场吗？

金九房地产市场遭遇横盘

Xi的二手房市场价格低廉

抄底价，106万，首付3%，产权清晰，诚意出售。Xi太白南路一家房产中介的工作人员告诉华商日报，这样的房子如果一年前投入使用，可以卖到140万，可能就没有房子了。

这位工作人员说，这套两室公寓便宜30多万，房产证刚办完两年，除了契税和个税，不需要承担营业税。房子没毛病，就是房东想卖，想变现。据他说，附近有不少这样的房子。虽然有些房子的挂牌价格是16700元，但是价格可以再商量。空.有相对较大的活动

黄金、九银、十银是传统的房地产旺季，但今年楼市并不景气。为了方便交易，二手房房源清单上频频出现抄底价、特价等字眼，高不可攀的价格也一落千丈。

国家统计局公布的70个城市房价指数显示，9月份全国28个大中城市二手房价格出现下跌，下跌城市数量创下2015年5月以来新高。Xi市二手房销售价格环比下降0.6%，为2015年3月以来最大跌幅。

Xi的二手房价格创下四年半以来的最大跌幅，这说明了什么？

二手房更真实地反映了房地产市场。美城机构市场研究中心主任沈伟表示，与新房相比，二手房市场较为分散，业主和买家对市场更加敏感。但对于定价随意性很强的二手房，价格超值形成的泡沫也比新房大。楼市进入横盘期后，交易必然转冷。为了尽快套现，业主开始选择降价出售。

当然，为了吸引顾客，不排除抄底价和特价房。在雁塔区某中介店门前，华商日报看到其挂牌信息板上写着“抄底价”。但在中介网站上，将底价出售的房屋与同等面积大小的房屋进行对比后发现，所谓的副本底价并不是最低的挂牌价格。

Xi出售的二手房近9万套

二手房难卖，中介倒卖新房

对于房产中介来说，这一年市场由热转冷，造成巨大的落差。今年的成交量远低于去年。

玛雅大厦安草场坡店负责人李说，许多业主去年只是试探性降价。今年由于销售放缓，房子数量增加，价格越来越暴跌。目前，急需的住房仍然很有吸引力。这些客户有的急于买婚房，有的为了孩子上学。二手房市场或者对客户的投资都没有太大改善。买家对新房更感兴趣。

踩着去年的市场热度，王伟开了一家房产中介，主要经营二手房的出租和销售。没想到今年以来，市场转冷，单费率下降，同行竞争更加激烈。今年7月份，他有一套房子要卖了，但是签合同的时候被另一套更便宜的房子抢了生意。因为二手房不好卖，王伟的店最近大部分时间都在卖新房。现在很多中介既做二手房交易，又做新房。

独立房地产评论员李连元表示，二手房降价与新房增加有关，新房需求供不应求。很多人已经很久摇不动了，只好回去买二手房。新楼盘的增加必然会分流购房需求，二手房降价已成常态。

今年9月，Xi宝安住宅意向登记平台共登记71栋建筑，推出14919套房，供应量达到今年的峰值。虽然，有些房子稀缺，甚至有几千人在摇晃。但就整体登记情况来看，9月份推出的一万多套新房中，有一半以上可以不通过抽奖方式购买，新房市场趋于稳定。

由于交易量减少，在Xi安上市的二手房数量居高不下。据诸葛找房统计，截至今年9月，安二手房上市89303套，连续6个月上市量超过8万套。相比之下，去年下半年，Xi宝安二手房每月上市量保持在6万套左右。

买卖双方话语权的转换

二手房回落虚高涨幅

2018年初，Xi安某二手房待售，有十几个客户到访，房东坐在地上开价的情况屡见不鲜。与此现象并存的是新房和二手房价格倒挂。

所谓新房二手房价格倒挂，即某一区域二手房价格高于待售新房价格，这是2017-2018年Xi房市特有的现象。与Xi不同，北京、上海等一线城市已经进入存量房时代，新房仍在大规模开发，这显然违背了市场规律。

倒挂最疯狂的时候，房东因为涨价毁约的情况屡见不鲜，市场秩序大受挑战。现在二手房的上市量和成交价格一个个下降，再次体现了买卖双方的预期和话语权的转换。

现在是买方市场，上市时间久了急于卖房的业主会主动降价。在曲江做中介的小张说，他手里有一套三居室，房主三次降价，一共降了30万。他说，这个房子的主人愿意让这么多钱，因为他急着要换房子，最近需要补够钱买新房。

当然也有人说，不缺钱的人往往不卖二手房。刚刚在西峰路租出一套二手房的刘先生说，他的房子之前已经上市3个月了，一直没有降价，所以跌了我就不卖了。

李连元认为，从过去两年的价格涨跌来看，Xi的房地产市场并不成熟，这与Xi房地产市场的历史和特点有关。很多人抢新房的时候，感觉房价有望更高，于是掉头挑动二手房，创造涨价机会。当然，与新房相比，二手房也有眼见为实这样的优势，尤其是二手房，占据相对成熟的地段和配套资源，溢价能力长期没有体现，可以弥补本轮楼市的上涨。

房地产业人士周文浩表示，经过两年多的Xi房价上涨，市场进入了观望和调整期。今年以来，新房和二手房的成交量都比去年有所下降。相比新址，二手房价格更敏感，所以放弃虚高涨幅的案例更多。

价格倒挂仍然存在

二手房价格面临下行压力

王涛想在曲江买房，但是这里的二手房很贵，可以看近两万元/㎡。于是在和中介看了很多房子后，他放弃了买二手房的想法，坚定地加入了摇号大军。新楼现在房间14000 ~ 15000元/㎡。他解释了自己的想法，相比二手房，新楼盘只是需要一些运气。

周文浩表示，在全市范围内，Xi新安的新房价格超过了二手房的上市价格，但这需要通过地区甚至房地产来看。老城区的一些二手房价格已经低于新房，但曲江和高辛的一些二手房上市价格仍高于新房。在这些地区，二手房的价格倒挂现象依然存在。

在9月份注册的新曲江区域市场，包括惠今世界城、万科翡翠国际、中海曲江城等项目，均为精装房，平均备案价13，893.81-18，731.99元/㎡。

根据壳牌二手房平台公布的上市信息，曲江15000元/㎡以内的二手房，很多都是原材料。楼龄两年左右的次新房，上市单价集中在2万元/㎡。这样，曲江的二手房就没有新房的价格优势了。

中国社会科学院财经研究所近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，核心城市房价普遍由涨转跌，二手房成交量持续下降，一线城市普遍小幅下跌，北京房价跌幅相对较快。

李连元认为，中国许多大中型城市的二手房上市数量增加，上市价格下降，这实际上是一个从市场中挤出水分的过程。从正常规律来看，一手房价格高于二手房是正常的，热门地段除外。从这个角度来看，Xi安的二手房年底可能会下跌。每年年底，在开发商付款促销的需求下，新房打折会增加，二手房价格也会被打压。

投资属性驱动新房销售。沈伟说，二手房通常位于相对完整的配套区域。如果没有重大规划和政策变化，市场很难比新区增加更多。对于投资者来说，买入主要是为了后期卖出。那么对于有赌博潜力的新区，二手房很难得到投资客户的青睐。

二手市场低温循环

新房会有拐点吗？

Xi安二手房降价的蝴蝶效应会影响新房市场吗？

壳牌研究院认为，在中国许多大中城市，二手房市场正进入交易下滑、需求观望、业主降价、均价下跌、观望加剧、交易下滑的低温周期。那么，这种低温会不会传导到新的住房市场，导致一手住房价格出现拐点？

如果调控继续严格，特别是财政政策严格执行，比如提高首付比例、浮动贷款利率，那么新房和二手房的价格都会受到压力。不过，周文浩表示，监管是一把双刃剑，也会对上下游产业链和地方经济产生影响。所以综合考虑，只能说二手房价格有一个理性的修正，对新房价格的影响有限。

但有业内人士认为，会对新屋市场产生影响，二手房价格下跌必然会对新屋市场产生影响，这要看影响的程度。最近新屋市场明显降温就是一个例子。至于新房价格会不会出现拐点，不好判断，需要继续观察。万联证券Xi安投营业部古曲芳说。

与分散的二手房市场相比，影响新房价格的场外因素更多。近日，在山东济南、福建福州、广东肇庆等地，出现了业主投诉甚至维权的现象。

长期从事二手房行业的Xi安经纪商协会会长邵涛表示，二手房买家主要是有需求的，而新屋受众涵盖自住、投资等不同需求，扰乱价格的因素更多。目前楼市的横盘趋势未来还会继续，政策、金融、供求等因素都会对房价走势产生影响。

有业内人士指出，今年的金九银十，Xi新房市出现明显分化，降温势在必行。但是二手房市场出现了降价的趋势，自然会对新房市场产生影响。在房地产市场，决定购买力的关键是供求关系。在供应层面，Xi主城区和西县新区近期出现大规模的土地成交量，9月份商品房供应量大幅增加；需求方面，只要有项目开盘就卖完的现象已经很少见了，买家也更加理性冷静。可见，曾经火爆的场面渐渐淡去。目前，Xi房地产市场价格稳定，数量稳定，趋势稳定，呈现横向盘整的稳定趋势，回归健康稳定状态。(华商。网-华商日报李)